Леонид Бахтин публикует статью
11 июня 2015, 08:52
343
Анонс:
Мировой кризис всему миру преподнес урок,на наглядных примерах показав и то,как тяжело жить с ипотечным кредитом,и то,как тяжело без него.

Дешевая ипотека и государство.

               


   Мировой финансово-экономический кризис всему миру преподнес урок, на наглядных примерах показав и то, как тяжело жить с ипотечным кредитом, и то, как тяжело без него. 
 

   В кризис досталось всем. Повсеместно устремились вниз кривые показателей выдаваемых ипотечных кредитов, повысился уровень просрочек по ипотеке и дефолтов. Однако, оценив степень важности института ипотеки в современном обществе, правительства разных стран взялись за подъем рынка ипотеки, что, в зависимости от избранных стратегий и особенностей конъюнктуры местных рынков и поведения коммерческих игроков на них, дало разные результаты. Как бы то ни было, сегодня до 80% недвижимости во всем мире покупается на заемные средства под залог покупаемой недвижимости.
 Следует отметить, что в мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилого помещения. Он измеряется как соотношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи и показывает, сколько лет потребуется семье для приобретения жилья при данном уровне дохода.

  Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам - заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

  Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. 

 Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков.

 Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов - является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики.  

  Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии. Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме).

  После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) - например, гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

  Следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).

  Развитие ипотечного кредитования в Украине имеет целый ряд недостатков Они лежат как в области общей экономической ситуации, так и в положении самой кредитной системы.

   В настоящее время украинские банки дают в кредит не больше половины стоимости недвижимости. Ставки по кредитам начинаются от 22% годовых. Сюда плюсуется разовая комиссия (около 1-2% от цены жилья), страховка (0,5%), услуги нотариуса и традиционный сбор в Пенсионный фонд.

  Процентная ставка по ипотеке зависит прежде всего от ставки рефинансирования в той или иной стране. Это заложено в самой сути ипотечного кредита: банк берет кредит у центрального банка под его процентную ставку и выдает кредит своим клиентам под тот же процент плюс интерес банка. При ипотеке залогом является покупаемая недвижимость. Интерес банка – это прибыль, которую банк хочет получить, она зависит от годового интереса умноженного на количество лет, на которые выдается кредит. То есть удешевление или удорожание ипотечного кредита - это результат монетарной политики того или иного государства.

ТАБЛИЦА

Какие ставки в разных странах мира

Страна Инфляция (%) Средняя ставка по ипотеке (% годовых)
Япония -0,2 2
Германия 1,7 4,6
США 1,7 5
Франция 1,9 5
Великобритания 2,4 5,7
Россия 4,8 12


  В странах Европы и Америки кредитованием под залог недвижимости в основном занимаются судо-сберегательные ассоциации, взаимо-сберегательные банки, региональные федеральные банки и страховые компании. Но это совсем не означает, что в развитии ипотечного кредита царит анархия. Во всех странах существуют различные формы регулирования этих процессов, направленные на то, чтобы помочь населению получить жилье и землю, а кредиторам – соответствующий доход.

  В жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует: почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов.   Стоимость собственных домов на порядок превышает годовой доход их владельцев. В этих условиях получить банковскую ссуду для приобретения или постройки дома – практически единственный способ финансирования, а ипотека – наиболее надежный способ кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же, как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В США ипотечный рынок, оцениваемый примерно в 4 трлн долларов, полностью подконтролен государству. Доля ипотечных облигаций, эмитированных 3 государственными корпорациями, составляет 89% рынка. В американской модели обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка – первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступки этих прав, банк выдает новый ипотечный кредит. В конце 2003 г. ставка по 30-летнему ипотечному кредиту составляла 5-6%, а по 15-летнему – 4,75%. Основными источниками финансирования развития коммерческой недвижимости служат финансовые ресурсы банков и институциональных инвесторов, хотя в последнее время за счет более тесных связей между рынком недвижимости и финансовым рынком все чаще для финансирования коммерческой недвижимости привлекаются и средства мелких инвесторов.

  Классической страной ипотечных банков является Германия, где первое подобное учреждение было основано в 1770 г. сегодня в Германии несколько десятков ипотечных банков, две трети из которых являются акционерными и одна треть – государственными.В Германии ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но наибольший удельный вес, до 30%, занимают стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку. По контракту с ССК на 4-6 лет на накопительный счет вносится определенная сумма (до 40% общей стоимости жилья). На нее начисляются пониженные проценты, по итогам года государство начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Премия в размере 15% на сумму сбережений, но не более 2 тысяч марок на холостяков и 4 тысяч для женатых. Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке на срок до 18 лет. В последние годы средства привлекаются под 3% годовых и выдаются ипотечные кредиты под 5 % (в обычных банках – от 7% до 12% годовых).

  В Великобритании ипотечные ставки определяются Государственным банком, они постоянно снижаются и достигли в 2003 году 3,5% годовых (при инфляции 2,5%). Кредит, как правило, берется сроком на 25 лет. Кредиторы требуют минимум 5% наличного залога при покупке недвижимости, но при необходимости предлагают 100% ипотеки.

  В Чехии услугами стройсберкасс пользуется половина населения страны (примерно 5 млн человек). Когда накоплено 40% стоимости жилья, на остальную сумму выделяется ссуда по 3-5% годовых на срок 10-20 лет. На внесенные вклады начисляются 2% годовых. Действует система бюджетных дотаций – каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счет начисляется 150 долларов.

  В Японии много вариантов решения ипотечных проблем. Имеются и специальные, например, для женщин годовая ипотечная ставка снижается при каждом рождении ребенка и ее минимальная величина составляет 0,1%. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400 тысяч долларов. Женщины должны быть не моложе 20 лет и не старше 49 лет и погасить кредит до наступления 75 лет.

  В каждой стране в данной сфере действует свое специфическое законодательство, которое во многом зависит от особенностей земельного кодекса. Например, в США залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе. Здесь существует Федеральная система фермерского кредита (ФСФК), которая объединяет около 800 коммерческих банков и кредитных ассоциаций, занимающихся ипотечным кредитованием. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают лишь правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования.

  В Украине не произойдет  изменений на рынке ипотечного кредитования без помощи государства, которое должно сделать свое присутствие на рынке недвижимости более активным и значимым.

 Ну, а пока банки боятся кредитовать и пытаются обезопасить себя за счет клиентов, рынок недвижимости стоит, а украинцы живут в съемных квартирах.


   Сколько предусмотрено в бюджете-2016 на компенсации госпрограмм по ипотечным кредитам граждан.

  Кабинет министров Украины с целью выполнения государством обязательств перед 6,729 тыс. граждан в рамках государственных программам доступного жилья по удешевлению стоимости ипотечных кредитов и частичной компенсации процентов по кредитам на жилье для молодых граждан предлагает предусмотреть в общем фонде государственного бюджета суммарно 142,5089 млн грн.

  Такие данные содержатся в пояснительной записке к правительственному проекту закона №3000 “О государственном бюджете на 2016 год”, текст которого обнародован на веб-сайте Верховной Рады.

  Так, расходы Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства по программе “Удешевление стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий” по кредитам, выданным 3,249 тыс. граждан в 2012-2014 годы, в будущем году составят 81,1025 млн грн (в 2015 году – 93,2481 млн грн).

  Финансирование проектом госбюджета-2016 в рамках выполнения государством обязательств перед 3,48 тыс. граждан по выданным в 2003-2005 годы кредитам в рамках программы “Частичная компенсация процентной ставки кредитов коммерческих банков молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья” предполагается в размере 61,4064 млн грн (в 2015 – 49,2608 млн грн).

  Согласно пояснительной записке к проекту госбюджета-2016, выдача новых кредитов предполагается, в частности, по программе “Государственное льготное кредитование индивидуальных сельских застройщиков на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья” за счет 40 млн грн (в 2015 – 39 млн грн) спецфонда госбюджета с целью содействия жилстроительству, улучшения социально-демографической ситуации и стимулирования закрепления молодежи на селе, а также увеличения занятости и выпуска сельхозпродукции в будущем году.

  Кроме того, с целью обеспечения жильем научных и педагогических сотрудников правительство предлагает выделить Министерству социальной политики за счет спецфонда госбюджета 2,1 млн грн (соответствует объемам финансирования в 2015) по программе “Предоставление кредитов на строительство (приобретение) для научно-педагогических и педагогических сотрудников” для предоставления пяти таких кредитов в 2016 году.

  Как сообщалось, также правительство планирует в 2016 году за счет спецфонда госбюджета увеличить уставный капитал Государственного специализированного финансового учреждения (ГСФУ) “Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству” (Киев) на 9,6%, или 24 млн грн (в 2015г – на 38 млн грн) – до 273,355 млн грн на предоставление 51 кредита молодым семьям и одиноким гражданам на строительство или реконструкцию и приобретение жилья в рамках реализации соответствующей госпрограммы в 2015 году.

  Кроме того, на обслуживание таких кредитов проектом госбюджета-2016 за счет общего фонда предусмотрена финансовая поддержка Госфонду содействия молодежному жилстроительству в размере 6,85 млн грн (соответствует объемам финансирования в 2015г).

  Вместе с тем в начале сентября-2015 Минрегион обнародовал разработанный им проект постановления Кабмина “Об утверждении Государственной программы поддержки индивидуальных сельских застройщиков на 2016-2020 годы”, согласно которому министерство предлагает разработать и реализовать отдельную такую госпрограмму по предоставлению льготных кредитов на строительство и реконструкцию жилья и инженерных сетей под 3% годовых без начального взноса и с отсрочкой начала возвращения кредита сроком до двух лет.

  Согласно паспорту указанной госпрограммы, прогнозируемые необходимые объемы ее финансирования на 2016-2020 годы оцениваются на уровне 1 млрд 496,17 тыс. грн (в т.ч. за счет средств госбюджета – 864,56 млн грн, местных бюджетов – 614,256 млн грн, других источников финансирования – 17,345 млн грн).

  Необходимый объем финансирования указанной госпрограммы за счет всех источников в 2016 году в министерстве оценивали на уровне 251,996 млн грн, в 2017-м – 277,956 млн грн, в 2018-м – 300,531 млн грн, в 2019-м – 319,469 млн грн, в 2020-м – 346,218 млн грн.

  В средине июня 2015 года экс-замглавы Минрегиона Роман Абрамовский сообщил, что министерство выступит с инициативой о предоставлении за счет средств госбюджета суммарно 1 млрд грн на программу льготного молодежного жилищного кредитования и доступного жилья 30/70, условия которых на сегодня усовершенствуется Минрегионом.

  Вместе с тем, в соответствие с действующим законодательством, с учетом недофинансирования госпрограмм доступного жилья в предыдущие годы Минрегион направил запрос в Минфин о необходимости предоставления средств на общую сумму 2,6 млрд грн, уточнил он.

  По словам Р.Абрамовского, Минрегион рассчитывал согласовать новые условия кредитования по указанным госпрограммам до возможного внесения изменений в государственный бюджет 2015 года с целью обеспечения финансирования уже в текущем году, в ином случае – в 2016 году.

  По данным Минрегиона, в целом с начала реализации в 1998 году государственных и региональных программ доступного жилья к 1 июня 2015 года льготные кредиты предоставлены 95,7 тыс. сельских семей на общую сумму 1 млрд 190,2 млн грн (в т.ч. за средства государственного бюджета – 623,7 млн грн, местных бюджетов и других источников финансирования – 566,5 млн грн): введены в эксплуатацию свыше 1,5 млн кв. м жилья и подключены к существующим коммуникациям свыше 74 тыс. жилых домов.

  В Украине в целом утверждены пять госпрограмм доступного жилья, однако из-за отсутствия или недостатка госфинансирования в 2014 году реализация и заключение новых договоров по некоторым из них приостановлена.

              


   Недвижимость в прибрежной зоне Одесской области.Смотрите на сайтеhttp://shans.est.ua/

  Продают недвижимость в Испании.

  Как продвигать свой сайт риэлтора и как увеличить количество звонков от покупателей. Бонус - мотивирующий 

  Захватывающие рекламные фильмы о домах

  Видео.10 советов по работе в Яндекс-Директ.Залог успешной контекстной рекламной кампании

  «Заманухи», «пустышки», «виртуалки» или попросту ложные объявления.

 Тенденции рынка.

  Продажа недвижимости: победа простых истин.


Ирине БардеАнне Комлыченко и еще 2 пользователям это нравится