Леонид Бахтин публикует статью
26 декабря 2014, 07:18
2263
Рубрика: Практика
Анонс:
Подборка статей на тему обмена.Ситуация на рынке заставила вспомнить об изрядно подзабытом способе решения жилищной проблемы — обмене

Самое интересное в сети интернет, что попало в мои сети по теме обмена недвижимости.

 В данной подборке, на сайте недвижимости http://shans.est.ua/ , собрано всё самое интересное в сети интернет, что попало в мои сети по теме обмена недвижимости. 

                  

  Последние тенденции рынка недвижимости говорят о том, что даже на изрядно подешевевшую жилплощадь очень сложно найти покупателя...Ситуация на рынке заставила вспомнить об изрядно подзабытом способе решения жилищной проблемы — обмене. ...


    Меняю шило на мыло…

  Теоретически обменять можно все, ведь жили когда-то наши далекие пращуры натуральным хозяйством, меняя выращенное на своем огороде на то, что произвели соседи. Да и не в столь далекие советские времена ту же жилищную проблему решали исключительно с помощью обмена. Сегодня обмен жилья — это хоть и самый сложный способ решения квартирного вопроса, зато самый реальный. Неслучайно растет количество подобных предложений. 

  Оперативнее всего на последние тенденции на рынке недвижимости отреагировал Интернет — специализированные сайты все чаще размещают объявления об обмене жилья. Правда, подавляющее большинство их предлагают иногородний обмен или большей площади на меньшую. Хотя есть и весьма оригинальные предложения, например, обмен автомобиля на квартиру, то есть движимого имущества на недвижимое. Или обмен замороженных вкладов в банках на недвижимость. Доподлинно неизвестно, была ли проведена хоть одна такая сделка, но сообщения об подобных предложениях в Интернете не редкость.

  В принципе, обмен может спасти тех, кто в свое время приобрел в кредит недвижимость большой площади, а теперь рассчитываться за нее не может.    Продать ее — дело непростое, ведь спросом опять пользуется малометражное жилье, на покупку которого нужно меньше дензнаков, а обменять с доплатой на квартиру или дом меньшей площади вполне вероятно. К числу потенциальных обменщиков можно отнести и тех, кто боится продать свою квартиру и не успеть купить то, что присмотрел, из-за непредсказуемого поведения цен на недвижимость. А поменять одно жилье на другое гораздо спокойнее. 

  * для просмотра видео - кликните на картинку


Статьи и аналитические материалы по обмену недвижимости:

 

       Почему - ОБМЕНЫ?

 Итак,  про  обмены  квартир  мы  слышим  давно.  Едва ли  не  с  тех  пор,  как   посмотрели  фильм,  где  обаятельный Басов  с  опаской  обсуждал  наличие в  «кофточках»  «пуговиц» и  кух...  т.е. «карманов»...

Кстати,  не  оттуда  ли   и  пошло   восприятие  нашей  профессии,  как  жуликовато-го  и,  не  совсем законного,  действа?

  Как  это  ни  странно,   в  современной  литературе  и  кинематографии,  пожалуй, больше и  нет  иного образа специалиста  по  недвижимости,  не  считая,  правда,  невнятного  сериала о преступниках-мошенниках,  названного, почему-то, «Риэлтор»...

  А  вот  апофеоз  работы  героя  Басова , запомнился  всем,  когда  в живописном  месте,   за  большим  столом дружной, почти  семейной  компанией,    все  участники ,  отработавшие,  по  ходу  процесса,   массу    своих  жизненных   ошибок и  заблуждений,    празднуя   успешное  его  завершение,  провозглашали  хвалебные  тосты  в  честь  прародителя  отечественного  риэлторства...

  А  ведь  и  было  -  за  что!

  Вспомним,  насколько  виртуозна  и  сложна   была  его работа,    как  жизненно  необходима,  и,  являлась  почти хрестоматийным  пособием  по  составлению  первых "обменных  цепочек".

  Много  воды  с  тех  пор утекло,  изменились    политическая  и  экономическая формация...

 Не  изменились  только  потребности  жителей  планеты Земля -  при  рождении  семьи,   детей,   разводов,  отделении  ее  членов и  прочая  и  прочая,  нужна  "жилплощадь".

  А,  для  ее  приобретения, в  редких  случаях,  не  нужны  деньги.  Их  отсутствие,  с  некоторых  пор,  стали компенсировать  заемные  средства в виде  тяжелых «хомутов»  на  шею  заемщиков -  кредитов,  ипотек.  Последний кризис  заметно  осушил  и  этот  негустой  ручеек...

 И  вот  тогда  вспомнились,    те  самые  -  обмены...

 ... Нельзя  сказать,  что   обмены  не  использовались  в  более  « сытые»  времена,  как  принято  сейчас  называть докризисный  рынок,  но  что  име-лось  ввиду?

    Обмен  прямой -  мена.

  Осуществляется  подбор  вариантов  для  взаимного  удовлетворения  его  участников  по  количеству  комнат, этажей, состояния,  местоположения,   и  самое  главное   -  доплат,  т.е.  денежных  средств,  компенсирующих  разницу  в площади  объектов жилья.

  Основным  недостатком  этого  процесса  является   предъявляемый  набор  параметров,  необходимых    для   взаимного совпадения,  не  поддающийся  систематизации,  что  привносит   элемент  случайности  в  исполнении,    а, следовательно,  не  может  предложить  гарантированного  результата.

   Обмен   «альтернативный» -  или  «обмен  через  куплю-продажу»-более  широкий   выбор  вариантов,  после   определения  денежных  сумм,   гарантированных    покупателем, избравшим  исходную  квартиру.  Подобранный  вариант  может  тоже   нуждаться  в  дальнейшем  подборе,   при наличии   необходимой  суммы  для  последующей  покупки.    Процесс  может  состоять  из  двух  и  более  квартир, связанных   в   "цепочку"  из  объектов,   для  одновременного   проведения   сделки,  в  целях  минимизации   рисков.  И  идут  эти  обмены  с  разной  долей  успеха... 

 По  необходимости...  с  натугой...

 Казалось  бы  -   удобно  через  продажу: нашел  покупателя -  продал,  нашел  вариант  -  купил...

 Проблему  кризис  нам  явил  во  всей  красе -  нет  денег.

Покупатели -  то  появляются  в  массовом  порядке,  то  исчезают,  а потребность в  изменении жизненных  условий,  то  есть  в истинной риэлторской  услуге  остаются.

 Тут  и  пригодились   старые  схемы,  правда претерпевшие качественные  изменения  и  зазвучавшие по-новому.

                                                                                             автор: Бубнова Л.П.


 Что такое обменные технологии?


  Обмен недвижимости в Одессе (да и по всей Украине!) становится всё более популярным.  
  Этому есть разумное объяснение: большинство объектов продается с целью приобретения другого жилья, большей или меньшей площади. А для этой цели вовсе необязательно сначала продавать свою недвижимость, а потом покупать новую: ведь обменяться жильем гораздо проще.

  Хотите продать свой объект недвижимости и купить один или несколько других, при этом оставить себе часть средств или наоборот, сделать доплату?


А ведь это и есть ОБМЕН, который может выглядеть как в прямых  вариантах:

равноценный обмен
(смена района)

увеличение площади, где $ = стоимость комнаты в коммунальной квартире

разъезд

съезд


 

 так и в виде обменных ЦЕПОЧЕК:


 
Рис.1


 




Рис.2

 

Какой из этих вариантов лучше? 

Тот, в котором больше объектов,а значит шире диапазон выбора районов.

 Расчёт стоимости недвижимости при обмене

Обменные технологии - это взаимопересекающаяся схема приемов, позволяющих осуществлять сделки на рынке с НЕОПРЕДЕЛЁННОЙ стоимостью товара.

  Рыночные цены, в настоящее время, настолько неустойчивы, что анализировать их весьма хлопотное дело, а зачастую, просто бессмысленное! Почему?

  В средствах массовой информации (СМИ) и в  интернете, как правило, указывается желаемая цена продажи. А сделки заключаются по ценам, ниже заявленных на 10-15% (а на 3-х и более комнатных квартирах не менее 20%). 

  При обмене жилья, как правило, производится доплата или выплата. 

  Если вы улучшаете свои жилищные условия – то доплату делаете вы, а если вы переезжаете в квартиру поменьше – выплата производится вам. Размер доплаты/выплаты варьируется в зависимости от района, площади недвижимости, особенностей дома, в котором она расположена квартира и от ряда других факторов, например, окружающей инфраструктуры. 

  С помощью обменных технологий (приёмов) можно строить "цепи", "кольца", "вилки" и т.д. для решения квартирных вопросов клиентов.

Наглядный пример: 

1. Гражданин "А" имеет 1-комнатную "хрущёвку" 31,5 м.кв., + 20000 дол. США доплаты и хочет переехать во что-либо двухкомнатное, что его может устроить в разумных местах и в разумных размерах.

Вопрос: Имеет ли значение цена квартиры гражданина "А", если гражданин "Б" согласен отдать ему двухкомнатную квартиру и взять доплату?  
Ответ, думаю, очевиден - НЕ ИМЕЕТ. 

2. Гражданин "Б" имеет 2-комнатную "хрущёвку" 43,7 м.кв., + 25000 дол. США доплаты и хочет переехать в трёхкомнатную  квартиру ("чешку" или др.-серии), которая его может устроить в разумных местах и в разумных размерах.

Вопрос: Имеет ли значение цена квартиры гражданина "Б", если гражданин "С" согласен отдать ему трёхкомнатную  квартиру  и взять доплату?  
Ответ, и в этот раз, очевиден - НЕ ИМЕЕТ. 

И т.д. дальше по цепочке…

 Обменные технологии вполне применимы там, где конечной целью людей не является чистая продажа (ЧП), а требуется улучшение условий, либо ухудшение + деньги.

 

    МАХНЁМСЯ не глядя?

 Приобретение жилья почти без использования денежных знаков — старый добрый обмен — снова в моде. Но рассчитывать на то, что подобную сделку можно провернуть в считанные дни, не приходится.

 Некоторые агентства недвижимости  ввели условно «новую» услугу — обмен жилья. 

  В условных единицах

 Квартирный обмен триумфально вернулся на рынок недвижимости из советского прошлого: поток покупателей, способных платить за жилье «живыми» деньгами, иссяк, а желающие разъехаться или улучшить жилищные условия остались.


  Скованные одной цепью

 Самостоятельно подобрать удобоваримый товар для обоюдного обмена жилплощадью практически невозможно. Шансы на то, что владелец трехкомнатной квартиры напрямую найдет собственника с двумя интересующими его «единичками», да так, чтобы тот в свою очередь остро нуждался именно в его «трешке», стремятся к нулю. Посредникам удается решить эту проблему путем выстраивания обменных цепочек, «звенья» которых меняются своей недвижимостью не напрямую.

  «Оптимальное количество участников цепочки — три. Реже в сделке одновременно участвуют четыре-пять и больше объектов недвижимости. Допустим, у человека есть трехкомнатная квартира, которую он хочет обменять на однокомнатную. Второй участник цепочки владеет «двушкой», взамен которой планирует получить «трешку». Третий хочет переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную. В результате обмена первый получает квартиру третьего, второй — первого, а третий — второго».

  Иногда таким образом удается осуществить даже экзотические междугородние обмены. 

  Но посредниками, специализирующимися на обменах, рынок не изобилует. Хотя услугу уже записали в топовую большинство риелторских контор страны, многие из них даже под маркой обмена предлагают продажу за деньги. Позвонив по одному из объявлений в агентство недвижимости, предлагающее квартиры в рубрике «обмен», «ВД» услышала неожиданное признание: «На самом деле мы все-таки предлагаем вам продать квартиру и в тот же день или на следующий заключить сделку по покупке другой взамен».

  Все пропало, шеф!

  Важный нюанс: совсем без денег обменяться недвижимостью невозможно. Наличие определенной суммы для переселения в большее жилье — обязательное условие. По данным опрошенных «ВД» риелторов, средняя доплата в столице при переезде из однокомнатной квартиры в двухкомнатную составляет около $20-25 тыс. (стоимость комнаты в коммуналке). Жителям других мегаполисов для увеличения жилплощади на одну комнату необходимо располагать в среднем $8-15 тыс., а в городах поменьше, с более скромными ценовыми запросами, — $5-8 тыс.

  На этом расходы не заканчиваются. За подбор недвижимости и юридическое сопровождение сделки посредникам придется заплатить либо фиксированную плату — $1-2 тыс. в зависимости от региона, либо процент от рыночной стоимости квартиры (2,5-5%). Мзда взимается со всех участников цепочки, хотя подчас и в разных объемах. Сэкономить на отсутствии госпошлины и платежа в Пенсионный фонд благодаря бартерной процедуре тоже не удастся. Потому как львиная доля обменных операций оформляется… договорами купли-продажи, а не мены (договоры мены возможны для сделок только из двух участников). А это значит, что придется раскошелиться еще на 2% от стоимости квартиры, которую стороны указывают в договоре, — рыночной либо оценочной БТИ.

  Тем, кто не готов в течение нескольких месяцев выжидать стыковки всех участников обменной операции, квартирный бартер тоже сулит разочарование. Посредники формируют одну обменную цепочку минимум за полтора месяца в столице и две недели — в регионах.

  Долгие сроки ожидания и большое количество участников увеличивают риск срыва сделки в любой момент. Это — главный недостаток бартерной операции. «Месяц назад у нас разрушилась длинная обменная цепочка из пяти квартир, потому что один из участников в последний момент решил отказаться от обмена и продать квартиру за наличные. Пришлось искать замену. Чтобы избежать подобных срывов, стараемся готовить «про запас» несколько альтернативных вариантов», — заверили в одном из столичных агентств недвижимости. На самом деле единственный барьер перед незапланированными отказами, выставляемый посредниками, — штрафные санкции. Участник бартерной операции, подписавший предварительный договор, но впоследствии решивший «смотать удочки», карается потерей задатка (в среднем — $1-5 тыс.) и все равно обязывается оплатить риелторские услуги.

  Тем не менее посредники, специализирующиеся на бартере, убеждены, что такая схема будет востребована рынком еще минимум три года.

 — Построение одной обменной цепочки из пяти квартир занимает от полутора до трех месяцев. Время во многом определяется тем, насколько четко клиенты представляют, что хотят получить в обмен на свою квартиру. В 80% случаев заказывают одно, а после нескольких просмотров выясняется, что им нужно «нечто» другое. В целом с сентября по декабрь 2009 г. мы полностью закрыли восемь обменных цепочек, еще две находятся в стадии подготовки документов. Оформляется обмен договорами купли-продажи, в процессе подписания которых происходит передача всех сумм доплат по цепочке. В принципе обмен квартир для Украины — явление достаточно новое. 

 — Доплата при обмене жилья во многом зависит от индивидуальных факторов. Если обмен происходит между квартирами в однотипных домах, тогда доплата, как правило, оценивается в размере стоимости комнаты в аналогичном доме этого района. Если же он хочет из «хрущевки» попасть не только в двухкомнатную квартиру, но и в жилье другого типа, например, «сталинку» или новостройку, то должен заплатить и за увеличение метража, и за тип дома. Сейчас в обменной цепочке, как правило, участвует не больше трех квартир. Люди не хотят ждать и стараются как можно быстрее решить этот вопрос. Поэтому как только появляется покупатель на «голову» (так называется первая квартира в цепочке), то сразу же заключаются и остальные сделки. Юридически все сделки обмена происходят через договоры купли-продажи. В обменных технологиях цен нет, происходит бартерная операция, поэтому в договоре купли-продажи мы указываем стоимость по оценочной справке.

                                                                                          журнал «Власть Денег»

 

  Особенности обменов: почему 3 не равно 1+ 2...

или куда же девается одна комната?

  Почему 3-комнатную квартиру нельзя разменять на 2+1 и даже 1+1 в том же районе без доплаты? Почему 4-комнатную нельзя разменять на 2+2? Эти вопросы не дают покоя собственникам квартир.

Куда риэлторы «девают» недостающие в равенстве комнаты?.....

  Никуда не девают. Рынок недвижимости настолько далек от законов арифметики, как Земля от Марса. Любая квартира – это не количество комнат, а обособленный объект недвижимости, включающий далеко не только энное количество комнат.

  Меняю 5-местную машину на 3-комнатную квартиру с вашей доплатой (шутка)

  Не так давно, внедряя технологию обменов жилья на рынок недвижимости Киева, мы писали о том, что обменные цепочки – единственная возможность разменять типовую трешку на две типовых однушки в том же районе и состоянии. 
  Если  рассматривать эту ситуацию как процесс продажи, то данный процесс с точки зрения цен нереален. 
Например, типовая 1к. сейчас стоит 65-70 000 дол. США, а типовая трешка – 110-120 000. Несоблюдение арифметических законов налицо. 
  Обменная технология сложных цепочек позволяет получить результат в том случае, если все участники заинтересованы в решении именно квартирного вопроса.

  Большинство клиентов обычно требуют от риэлторов разъяснений, почему невозможен тот или иной вариант размена. Такое непонимание вызывает завышение цен на 3-4 комнатные квартиры, так как собственник пытается подогнать цену продажи до суммы покупки двух меньших квартир. В итоге квартира не продается, либо продается слишком долго.

  Для того, чтобы разъяснить собственнику все вышеуказанное, мы обычно применяем следующие аргументы:

- В типовых квартирах с разным количеством комнат различается средняя стоимость квадратного метра. В однушках дороже, чем в двушках и т.д. Основная причина – различная ликвидность.    Однокомнатные квартиры наиболее продаваемые, и в среднем продаются быстрее, так как требуется меньшая сумма, в том числе и кредита в случае ипотеки.

- Однокомнатные квартиры более схожи между собой. Чем больше комнат, тем больше особенностей имеют различные планировки. Соответственно, появляется и больше критериев выбора, больше отсев вариантов, больше вариантов покупатель просматривает. Также не надо забывать, что большие квартиры покупает большая семья, где у каждого еще и свои пожелания. А чем сложнее продается объект – тем ниже цена за квадратный метр.

- Квартира – это не просто количество комнат. В них, как и в тех самых кроликах из известной присказки, ценится на только ценный мех, или собственно количество комнат. Квартира - это еще и привычная нам инфраструктура – кухня, ванная, туалет. Согласитесь, что если разменивается 3- комнатная на 2 однокомнатные, то мы из условно говоря 5 помещений ( 3 комнаты, кухня и прочее), должны получить 6 условных помещений ( 2 комнаты, 2 кухни и 2 прочих). А если на 2+1, то уже 7 помещений ( 3 комнаты, 2 кухни и 2 прочих). Прибавьте к этому еще и увеличивающееся количество балконов и лоджий.

- Теперь от условностей покупателей и продавцов стоит перейти и к банальной себестоимости строительства. Думаю, никому не нужно доказывать, что проведение коммуникаций в стенах дороже, чем просто построенные стены. Застройщикам с этой точки зрения гораздо более выгодно строить большие квартиры. Так как приходится ставить меньше водопроводных и канализационных стояков. Условно говоря, себестоимости коммуникаций на один квадратный метр приходится больше в маленьких квартирах. А стояки, и, соответственно, затраты на них идентичны: что в 1-но., что в 2-х. и трехкомнатных квартирах.

  Имеется у собственников квартир тенденция рассуждений, связанная помимо количества комнат еще и с количеством квадратных метров в квартире. Например, возьмем стандартную 4-комнатную квартиру площадью около 75 кв.м. Как уже указывалось выше, ее нельзя разменять без доплаты на две 2-комнатные. Стандартная 2-комнатная квартира имеет площадь около 45 кв.м. 45+45=90 и это подтверждает невозможность.

  Но если мы размениваем на 2+1? 45+31= 76, т.е. примерно наша четырешка. Но вот по стоимости равенство не всегда сойдется, опять-таки по всем вышеуказанным причинам. В случае же с 3-комнатными квартирами, которые обычно хотят разменять на две однокомнатные, будет примерно то же. Стандартная трешка обычно имеет площадь 60-63 кв.м., что почти эквивалентно двум однокомнатным по 31 кв.м. Но….


  Вот откуда «растут ноги» у шутки, приведенной в заголовке этой статьи. Не все определяют количественные характеристики, такие, как цена и количество метров.

  Еще раз напомню, что единственная технология рынка недвижимости, позволяющая практически полностью отойти от значимости цен (а это причина стоимостных неравенств разменов) – это сложные обменные операции. Но реальны они исключительно с типовыми квартирами стандартных площадей и планировок, сужающих количество значимых для собственника факторов выбора квартир.

                                                                              Автор: Андреева Елена

 

  Обмены жилья: рассуждения о квартирах…

  Сама суть сделок по обмену жилья предполагает, что обменивается стандартное жилье, типовое. Как правило, собственники хотят получить дополнительную комнату, сменить район, или, наоборот, получить на руки доплату, меняясь на меньшую квартиру.

 При обмене типового жилья люди уже примерно знают планировки и площади, им проще выбирать, сразу отсеивая какие-то варианты, а риэлторам проще предлагать типовые варианты. Но самый важный момент обменов – клиент хочет решить именно жилищный вопрос, т.е. обеспечить жильем себя, детей, родственников и т.п. Поэтому при обменах не столь важна рыночная стоимость квартир.

 Гораздо сложнее составлять обмены из жилья разных категорий. Так как при обмене жилья мы, по большому счету, не оцениваем стоимость квартиры, то и включать в обменные цепочки элитное жилье либо жилье с дорогим ремонтом сложно, так как условно цена квадратного метра таких квартир значительно выше. И запросы собственников тоже. Причем такие собственники часто еще и инвесторы. Также сложны обмены, когда клиенту нужны квартиры в конкретных номерах домов, строго определенные редкие планировки и т.п. 

Вывод 1: обмены – услуга для типового стандартизированного жилья, например «хрущевок», «панелек» и т.п.

  По этим причинам обмены - чаще услуга одного населенного пункта. И как максимум его пригородов. Но с другими городами сложно работать еще и из-за территориальной удаленности,незнания рынка недвижимости того региона, сложности формирования базы объектов и особенностей спроса и предложения. Так как даже типы домов (серии) иногда совершенно различны. А база объектов нужна для того, чтобы суметь предоставить клиенту качественный выбор квартир. 

  Возможны ли междугородние обмены. Если мы говорим об обменах внутри небольшого региона с центральным городом (например, столица республики или области), то большинство граждан хотят перебраться все-таки в более крупный и развитий населенный пункт. А вот из мегаполиса в небольшой город – гораздо реже. Поэтому региональные обмены сложны. Такие квартиры проще продавать покупателям из своего же городка, а затем уже покупать квартиры в столице. Но региональные обмены нами все равно совершаются. В глубинке квартиры гораздо дешевле, иногда в более спокойные места выезжают выходящие на пенсию люди.

Вывод 2: междугородние обмены на практике сложны, поэтому при желании переехать из маленького города в крупный, лучше предпочесть альтернативную сделку.

  Если говорить о доле обменных сделок в структуре сделок вообще, то это зависит от стадии развития рынка. Обмены – технология равновесного рынка с не растущей или медленно двигающейся ценой, а также технология «неликвидности». Т.е. отсутствия больших финансовых возможностей у населения. В том числе, например, сложностей получения ипотеки и больших потребительских кредитов. Поэтому люди используют накопленные суммы. 

Вывод 3: рыночные цены на квартиры при обменах мало информативны, главное – желания и мотивы людей.

  Когда ипотеку оформить легко, либо когда идет ощутимый рост цен, обмены сменяются альтернативными сделками. Т.е. когда квартира сначала продается, а потом покупается другая. Сама технология осуществления, работы с клиентами и выбором объектов – иная. По сути, обмены позволяют уйти от ценовых страхов и ожиданий людей. Здесь важны желания решить именно жилищный вопрос, а не попытки заработать еще и на изменении цен. Поэтому основная необходимая мотивация «обменного» клиента – необходимость проживать в квартире с конкретными потребительскими, а не финансовыми характеристиками.

  Обмен жилья сейчас– это сложная цепочка обменов, а не просто мена между двумя участниками. Обмен нескольких объектов происходит также в случаях, когда люди соединяют квартиры, разделяют их и т.п. Например, из двух однокомнатных съезжаются в трехкомнатную. Либо две двухкомнатные родители и дети меняют на однокомнатную для пожилых родителей и трехкомнатную для их детей с внуками. Но съезды и разъезды осуществляются сложнее, чем обмены, так как тут приходится работать уже не с 2 собственниками и их объектами, а с тремя-четырьмя, и пытаться состыковать их желания, время, ресурсы и даже характеры.

Вывод 4: съезды и разъезды, когда одна квартира обменивается не на одну, а более ( и наоборот) сложнее, чем обмены, и занимают больше времени и ресурсов.

  При обменных операциях мы не оцениваем детально и точно квартиры, а оперируем суммами доплат. Конечно, косвенно суммы доплат косвенно зависят от средней рыночной стоимости. Т.е. для того, чтобы увеличить свое жилье на одну комнату при прочих равных условиях ( тип дома, район, состояние квартиры, этаж), нужно около 20 тыс. долларов доплаты. И более, если вы еще и претендуете на лучший район и новый дом.
  Сами по себе сделки простой мены (прямые обмены) встречаются очень редко. Так как мена происходит только между двумя собственниками «баш на баш». И очень сложно стыкуются варианты, когда люди выбрали квартиры друг друга. Поэтому и возникают цепочки обменов – сложные обмены. А это лучше всего сделает профессиональный риэлтор.

  Комиссия нашего агентства, например, составляет  от  500 до 1000 дол. с одного объекта обмена. В базу обменов нашей компании, в которой сейчас более 1000 вариантов, изначально заявка принимается бесплатно. Договор на услуги заключается, когда клиенту начинают показывать варианты квартир, и на его квартиру также ищутся желающие. При первичной консультации риэлтор выясняет, насколько реальны желания клиента.

                                                                                                                                                                                                                                  Автор: Андреева Елена

 

   Рынок недвижимости ВОЗВРАЩАЕТСЯ к натуральному ОБМЕНУ

  Сегодня, на рынке недвижимости,  экспонируется  много квартир всех  типов: от убитых «хрущёвок» - до VIPапартаментов. До кризиса их было немного меньше, однако дело не в количестве, а в покупателях, которых пока нет.

  В результате риелторы пытаются  выстраивать обменные цепочки, в которых участвуют только продавцы. Фактически это повторение «советского» опыта, но в новых условиях.

  По сути, риелторы вспомнили хорошо забытое старое. До приватизации жилья любые изменения жилищных условий производились путем обмена. Например, семейство, проживающее в трехкомнатной квартире, разъезжалось в две однокомнатные квартиры, жильцы которых, в свою очередь, съезжались из двух «однушек» в «трешку». Это и был ПРЯМОЙ  обмен!
После начала приватизации, открылись другие возможности, в т.ч. и на законодательном  уровне, и обмены сами собой, сошли на нет. 

  Поэтому в 1990-х годах подобные операции стали проводить по другой технологии, получившей название «альтернативная сделка». В этом случае та самая трехкомнатная квартира выставлялась на продажу. Когда находился желающий ее купить, на вырученную сумму приобретали две однокомнатные квартиры. 
Однако если кому-то из участников сделки не нравилось новое жилье, то вся цепочка разваливалась. 
  До кризиса такая схема была очень популярна, но сегодня ситуация изменилась.

  В условиях отсутствия платежеспособного спроса прямой обмен становится хорошей возможностью для совершения альтернативной сделки.

  «Сейчас рынок недвижимости лишен достаточного количества тех самых заветных покупателей», – замечает генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. Их отсутствие заставило риелторов вспомнить о забытой схеме прямого обмена. «Ведь наличие покупателя, необходимого для альтернативных сделок, здесь не требуется».

  Главная сложность прямых обменов в том, что достаточно сложно найти двух продавцов, квартиры которых полностью устраивали бы друг друга. Тогда как сложный обмен, осуществляемый в несколько этапов, в этом случае осуществить труднее, чем альтернативную цепочку. 

  Естественно, чем больше участников в процессе, тем сложнее управляется сделка и больше рисков. Много сложных моментов и непосредственно при организации обмена, например, по освобождению квартир. Ведь нужно, чтобы все участники сделки одновременно освободили жилплощадь. 

  Тем не менее, по словам Олега Самойлова, на рынке с каждым днем все больше сделок, в которых участвуют несколько продавцов и ни одного покупателя. В частности,наша компания совершила сделку, где в цепочке участвовали четыре квартиры, хозяева которых хотели приобрести другое жилье. Сопоставив запросы собственников, риелторы пришли к выводу, что варианты друг друга должны им подойти. Правда, в этом случае одному из участников пришлось взять небольшой кредит в качестве доплаты. После соответствующих осмотров квартир и необходимых согласований сделка состоялась. Сегодня все ее участники уже въехали в новые квартиры. 

  Многие проблемы сложного обмена присущи и цепочкам альтернатив. Ведь у их участников есть право отзыва документов с регистрации. «Зато в случае разрыва альтернативы при существующем объеме предложения профессиональные риелторы оперативно подберут замену», – говорит риелтор. При прямом обмене замену найти сложнее, но у последнего есть свои преимущества. Если обменная цепочка будет разорвана, то собственники ничего не теряют и остаются в своих квартирах. Тогда как альтернатива базируется на сделках купли-продажи, и ее разрыв может оставить кого-то из участников ни с чем.

  Риелторы уверены, что в условиях отсутствия платежеспособного спроса прямой обмен становится хорошей возможностью для совершения альтернативной сделки.Вполне может быть, что именно технология многоступенчатого обмена и сможет оживить рынок вторичного жилья.

                                                                            автор: Денис Тыкулов


   Квартира на дом: особенности обмена

 В последние время стала сильнее проявляться новая  рыночная  особенность: обмен квартиры в городе на  дом в пригороде. Не путать с докризисным приобретением  недвижимости...

... тогда покупалось второе жильё, как правило, в кредит, в придачу к уже имеющейся квартире в столице. 
Сейчас меняется  единственная  квартира (пусть даже и в столице) на  дом  в  пригороде.

  Это, по сути,  разные тенденции,  в нюансах  которых  и постараемся разобраться.

  Расстояния и цены.

  Средняя трехкомнатная квартира в г.Киеве, стоит  порядка  90-100 тысяч. В то же время добротный домик  в десяти километрах  от города, как правило, оценивается не менее чем в 140-150 тысяч долларов. Без приличной доплаты, совершить такой обмен достаточно сложно.
Если денег нет, а переехать поближе к природе  очень хочется, нужно рассматривать варианты чуть дальше, на удалении 25-35 км.

  Особенности обмена.

  Представим ситуацию, что у киевлянина, которому надоело всю зиму греться возле масляного радиатора и платить при этом под 200 долларов "коммуналки", появилось острое желание переехать в свой дом. У него есть трехкомнатная квартира, примерной стоимостью в $100 тыс. 
На что он может рассчитывать, если решится поменять свою недвижимость?

  Коттеджные  городки - можно сразу исключить.
Во-первых,  порядка 90%  домов в  коттеджных посёлках, не пригодны для проживания.Они продаются  в состоянии «под чистовую отделку», т.е. голые стены и стяжка на полу.
Чтобы въехать в такой дом, необходимы дополнительные финансовые вложения  и  достаточно много  времени. 
Во-вторых,  вам может просто не хватить денег. Потому  что, площади домов в большинстве  коттеджных  посёлков, начинаются от 200м.кв. и выше. Даже если стоимость 1 м.кв. = 800 дол. денег от продажи трёхкомнатной квартиры, явно не хватит. 

  Частные дома, старой или современной застройки (вне коттеджных посёлков).
Самый  широкий  выбор вариантов по всем направлениям: Одесское, Житомирское, Бориспольское – кому что нравится.
В рекламных объявлениях, есть дома  80-х годов постройки, 90-х. и 2000-х тысячных. Такие дома  имеют площадь  от 80 до 170 м. все подведённые коммуникации,  жилое состояние, и что немаловажно, развитую инфраструктуру.

  Затраты.
  Частные дома (за  редким исключением) не стоят на балансе  каких-либо организаций, и все вопросы, связанные с обслуживанием дома, вам придётся решать самостоятельно. 
Обслуживание загородного дома требует гораздо больше внимания и свободного времени, чем обслуживание городской квартиры. Во-первых, участок должен быть ухожен, как и сам дом – небольшой мелкий ремонт будет необходим постоянно. Также придется следить за инженерным оборудованием – водопроводом, газоснабжением, канализацией и др.
Во-вторых, пристройка дополнительных помещений, перестройка камина, лестницы или крыльца может потребовать от вас нешуточных расходов. 
Таким образом, во многом эксплуатация загородного дома требует не только и не столько денег, сколько постоянного внимания и времени.

  Поэтому здраво взвесьте свои возможности – удастся ли вам удержаться на прежнем уровне комфорта, если доходы вашей семьи временно снизятся? Готовы ли вы быть хозяином дома в полном смысле этого слова?

  Миграция.

  Миграция  граждан из деревни в город, особых вопросов не вызывает. Здесь всё понятно: больше возможности найти работу, оплата труда выше, отдохнуть тоже есть где… были бы деньги.
А что влечёт граждан, в обратном направлении? Кому в деревне жить хорошо?

  Отток населения  из  городов, объясняется многими факторами: 
- экология;
- увеличение  коммунальных  платежей;
- изменение образа жизни (дауншифтинг);
- возможность работать удалённо (фриланс) и т.д.

  Планируя обмен из квартиры в загородный дом, вы должны понимать, что это не просто смена места проживания, а кардинальные перемены в вашем образе жизни.


  Плюсы и минусы.

  Прежде чем совершить обмен квартиры в городе на загородный дом, необходимо взвесить все плюсы и минусы такого шага.

  Одним из  главных плюсов является отсутствие соседей над головой! (а  это сразу избавляет от многих проблем: никто не затопит, некому затевать длительный ремонт и т.п. «прелестей») Частный дом - это рай для детей и возможность завести пса любого размера. Это чистый воздух и щебетание птиц по утрам. Землю у дома можно использовать под огород или просто засадить цветочками. Можно соорудить бассейн, беседку, баню  или теплицу. 

  С другой стороны, за этим всем нужно смотреть. Чтобы жить в доме, нужно как минимум, уметь что-то делать своими руками или иметь сильное желание научиться. 
А в доме, возможно, понадобится делать канализацию, проводить газ или делать электрическое отопления (по прогнозам, оно вскоре может стать экономней газового). В некоторых населенных пунктах довольно проблематично с вывозом мусора.

  Транспортная доступность.

  Предположим, вы уже решили, что будете добираться до города на автомобиле. Но, что будет, если автомобиль сломается? Есть ли собственные автомобили у других членов вашей семьи? 
  Если нет другого авто, то вам придется изучить еще и расписание движения общественного транспорта. Кроме того, не помешает проверить то время, которое вы проведете в пути – попробуйте просчитать время на  дорогу от дома до города в разное время суток, поскольку сорок минут днём, могут превратиться в три часа утром, когда трасса будет забита спешащими в столицу жителями пригорода.

  Инфраструктура.

  Многих проблем удастся избежать, если в вашем поселке есть собственная разветвленная инфраструктура – детский сад, школа, магазины, центры досуга и т.д. Или же если он находится недалеко от районных городов, таких как: Борисполь, Обухов, Васильков, Макаров, Ирпень  с их инфраструктурой.

   Если же поселок невелик размером, и вся инфраструктура сводится к продуктовому магазину, вам придется распланировать график передвижений – поездки за продуктами в ближайший ТЦ и за развлечениями – в  город, могут отнимать немало времени. 

  Вопрос прописки.(переходите по ссылке)

  
  Прежде всего, те собственники городских квартир, которые задумались об их обмене на загородные дома, должны определиться, какова конечная цель такого обмена. Что именно они хотят получить в результате данных операций с недвижимостью? 
  Если человек рассчитывает продать крайне скромную квартиру в столице в надежде на то, что вырученных денег хватит на приобретение дома классом выше – в этом случае его ждет разочарование. 
  Приобретая собственный дом в пригороде, вы получите все преимущества отдыха загородом в сочетании с комфортом городской жизни (при правильном выборе дома и поселка), но об улучшении класса недвижимости говорить не приходится. 

  Если человек ставит перед собой цель повысить комфортность самой недвижимости, то единственным способом, является приобретение загородной недвижимости на большем удалении от столицы и на направлениях не бизнес и элит класса. Найти приличный дом  с небольшим участком  в Конче Заспе (за $100 тыс.) – сравнимо с чудом. Приобрести в собственность приличный дом  с немаленьким участком (20-25 соток) по Одесской трассе  и на удалении всего лишь 50-70 км. абсолютно реально!

  В заключении еще раз стоит отметить, что переезд из квартиры в загородный дом позволит в некоторой степени улучшить качество жизни, но добавит дополнительных хлопот и затрат. 
В то же время "классовость" самой недвижимости – при продаже квартиры в столице и покупке в пригороде - без дополнительных расходов изменить не получится.

                                                                            Вячеслав Коваль


               Разновидности обмена квартир

  Ежегодно десятки тысяч жителей различных регионов страны меняют свое место жительства в связи со сложившимися семейными обстоятельствами, в поисках работы, учебы, более благоприятного климата. При этом, всем без исключения, приходится искать ответ на очень важный вопрос: где жить?

  Если есть возможность остановиться у родственников, или арендовать жильё – хорошо.
А если такой возможности нет, то необходимо к решению этого вопроса, подходить кардинально – приобретать недвижимость на новом месте. Один из самых доступных способов обзавестись  собственной недвижимостью, является обмен.

  Существует много разновидностей обмена: 
— равноценный обмен (в т.ч. и междугородний) 
— обмен с доплатой или выплатой
— обмен с привлечением кредитных средств 
— обмен вторичного жилья на новое (квартиры в новостройках) 
— разъезд 
— съезд 
— расселение коммунальных квартир и т.д.

  Каждый из вариантов обмена  имеет свои достоинства и недостатки. Очень часто выстраиваются сложные обменные цепочки, сочетающие в себе несколько разновидностей обмена, поэтому, как правило, наиболее оптимальный вариант подбирается индивидуально в каждом случае.

  Например, совершая обмен с меньшей квартиры на большую, можно улучшить свои жилищные условия с небольшой доплатой. Как правило, доплата эквивалентна стоимости  комнаты  в коммунальной квартире или части (комнаты) в обычной квартиры.

  Если Вы устали от постоянного шума и загазованного воздуха мегаполиса, вы можете поменяться на квартиру в более экологически чистом районе, или например на таунхаус, с видом на озеро в ближнем пригороде. Особенно популярен обмен на загородные дома в ближнем пригороде, на расстоянии 10-15км. от города, и обязательно с развитой инфраструктурой: дороги, магазины, школы.

  Наиболее актуален сейчас, как показывает статистика, обмен с большей квартиры на меньшую и получение денежной выплаты. Как правило, такой вариант обмена, позволяет людям решить текущие финансовые вопросы: рассчитаться с банком по кредиту, отдать часть денег родственникам за полученное наследство, потратить деньги на лечение или покупку автомобиля.
  Так нередко поступают столичные одинокие пенсионеры, меняющие свое престижное жилье на квартиры в спальных районах, тем самым обеспечивая себя добавкой к пенсии на проживание.

  Когда одна жилплощадь разменивается на несколько других, получается вариант разъезда. К нему можно отнести и расселение самой обычной коммунальной квартиры, где у каждой семьи имеется свой лицевой счет. Покупатели или обменщики, на такое жильё, как правило, приезжают из других регионов в поисках работы. Продавая свою одно или двух комнатную квартиру, в районном центре, в столице они могут рассчитывать только на комнату в коммуналке или общежитии.

  Есть ещё одна причина, популярности коммуналок – они идеально подходят в качестве «разменной монеты» при разъездах из малобюджетного жилья. Например, из двухкомнатной квартиры, нельзя разъехаться в две отдельных однокомнатных (даже гостинки) без доплаты. Оптимальным решением остаётся комната в коммуналке или общежитии, а если повезёт, то комната в обычной квартире.

  Под съездом же подразумевается такой вариант обмена, когда жильцы из нескольких квартир перебираются на одну жилплощадь, как правило – большую.

  Одна из последних тенденций на рынке недвижимости – обмен старой квартиры на новую.
Некоторые застройщики, принимают старые квартиры в зачёт стоимости  квадратных метров в новом доме. Такие квартиры оцениваются застройщиками по ценам ниже рыночных на 20-25%.  Естественно, не все квартиры вторичного рынка, интересны застройщикам для обмена: учитывается и престижность района и инфраструктура и текущее состояние.

  В сегодняшних сложных экономических условиях, нет устоявшейся стоимости квадратного метра. Поэтому, на первый план выходит правильная оценка стоимости недвижимости – что значительно повышает шансы обменять свою квартиру на максимально выгодных условиях.

  Если, найденные объекты недвижимости удовлетворяет обе стороны, договоренность о проведении сделки по обмену достигнута – можно приступать к оформлению перехода права собственности, например  договором мены.

 Твитнуть

  В данной подборке, на сайте недвижимости http://shans.est.ua/ , собрано всё самое интересное в сети интернет, что попало в мои сети по теме обмена недвижимости. 

                                                                                        

                  


 Недвижимость в прибрежной зоне: http://shans.est.ua/

          

Валерию ДзиноИрине Барде и еще 3 пользователям это нравится